Big Short(빅쇼트) 영화 리뷰 - 2008년 미국발 전세계 금융 위기(서브프라임모기지) 이해하기

 

영화 리뷰에 앞서, 일부 단어들은 일상에서 흔히 접할 수 없는 용어이므로 이해를 돕는 차원에서 주요 핵심 단어만 간략하게 설명하고 본 내용으로 들어가겠다.

 

[주요 Keyword]

 

1) 서브프라임 모기지 - (Subprime Mortgage)

- 모기지는 주택담보대출을 의미하며 서브프라임은 비우량 등급을 뜻하는 단어로, 조합하면 저신용자에 대한 주택담보대출을 뜻한다.

 

2) 부채담보부증권 - CDO(Collateralized Debt Obligation)

- 여러 사람의 주택담보채권을 모아서 만든 증권 자산으로, 2008년 금융 위기 발생 이전까지 고신용자와 저신용자의 주택담보채권을 특정 비율로 조합하여 마치 위험성이 낮아진 안전한 상품(CDO)으로 둔갑 되어 시중에 판매되었다.

 

3) 신용부도스와프 – Credit Default Swap 계약

- CDO 증권이 폭락하게 되면, 그 액수만큼 보험금을 지급 받는 상품으로, 실제 영화에서 투자자들이 금융 기관을 상대로 CDO증권을 공매도하는 주계약 상품으로 활용 되었다.

 

 

1. 주요 요약

 

1) 2008년 부동산 버블 파티의 서막

 

•      영화는 2008년 미국발 세계 금융위기(서브프라임 모기지 사태) 당시 부동산, 주식 등의 자산이 대폭락하는 상황에서 반대로 천문학적인 수익을 거둔 월스트리트의 소수 투자자들에 대한 스토리를 조명한다.
  
  
•      2007~2008년 기간 미국 주택 시장은 사상 최고치를 갱신하고 있었는데, 당시 미국에서는 주택을 구입하고자하는 이는 특별한 조건 없이도 어느 누구나 손쉽게 은행을 통해 주택 가격의 100%에 달하는 담보 대출을 받을 수 있었으며, 이는 곧 전체 부동산 시장의 버블을 가져오게 되는 큰 원인으로 작용하였다.
  
  
•      이처럼 허술한 대출 규정으로 인해 상환 능력도 제대로 갖춰지지 않은 이들에게 제공된 부실 채권이 점점 증가 하였으며, 시장에서는 이러한 부실 채권을 처리하는 방안으로 부채담보부증권(Collateralized Debt Obligation)이라는 이름으로 기존 우량 채권에 부실채권을 조합한 파생상품을 기획하여 투자자들에게 판매하고 있었다.
  
  
•      미국의 대형 은행들은 경쟁적으로 더 많은 부채담보부증권(CDO)을 팔기 위해 신용평가기관들과 공모하여 채권의 위험성을 감추었으며, 더 많은 CDO들이 안전한 상품으로 시장에 나와 거래됨으로써 자산가격의 버블을 더욱 더 유발하게 된다.

2) 쇼가 곧 끝나간다.

 

•      하지만 끝을 모르고 상승하는 부동산발 자산 버블이 한창인 가운데, 일부 월스트리트 투자자들은 부실채권으로부터 기인한 미국 주택 시장의 과도한 버블이 곧 꺼질 것 이라 예측하고, 이것을 기회로 오히려 부채담보부증권(CDO)들에 대한 공매도를 시작하게 된다.
  (** 해당 공매도는 투자자들과 금융 기관들 사이의 신용부도스와프(Credit Default Swap)라는 형식의 계약으로 체결되어, CDO 증권이 하락할 시 신용부도스와프(CDS)를 판매한 기관이 투자자에게 하락분에 대한 보험금을 지급하게 되어 있으며, 반대로 증권 가격이 상승할 시 투자자는 매 약정된 기간마다 보험료 또는 추가 납입금을 지급하는 형식의 거래라고 이해하면 된다. 쉽게 풀이하자면, 공매도 포지션을 취한 투자자들은 주택 가격이하락하는데 베팅을 한 것이고, 반대로 CDO 증권의 공매도를 판매한 기관들은 주택 가격이 계속 상승하는 쪽으로 베팅을 하였다고 판단할 수 있다.)
  
  
•      이후 끝도 없이 오를 줄만 알았던 주택 가격 및 관련 채권(CDO)들이 실제는 지불능력을 상실한 저신용자들의 부실 채권을 기반으로 한 부동산 버블이였다는게 시장에 조금씩 밝혀지기 시작하였으나, 이미 조치를 하기에는 너무 늦은 단계까지 와버려 언제 어디서 터질지 모를 폭탄 돌리기의 끝을 향해 달려가고 있었다.
  
  
•      어느 정도 규모인지 가늠도 안되는 천문학적인 손해 예상 규모로 인해 은행들은 신규 대출 및 기존 대출에 대한 연장을 전면 중단하게 되고, 주택 구매자에게 부실 대출을 남발한 최전선의 은행부터 시작하여 관련 채권 투자에 묶여 있던 후방의 금융 기관들까지 연쇄적으로 파산하는 글로벌 경제 위기가 찾아오게 된다.

 

2. 누구의 책임인가?

 

•      영화에서는 2008년 세계 금융 위기가 마치 월스트리트 대형 금융사들의 탐욕에서 모두 비롯 된 사건으로 초점을 맞추고 있다. 하지만 과연, 미국 전체 주택 시장의 폭락과 증권 시장의 붕괴를 가져온 이 대형 사건이 월스트리트 한 곳의 잘못이라고 치부할 수 있을까?
  
  
•      미국 주택 시장의 과열은 단기간에 축적 된 현상이 아니라 이미 10여년 전부터 조금씩 누적되어온 불량 대출 채권들이 더 이상 정상 작용을 하지 않는 선까지 축적되어 터진, 이미 예견된 재앙 이였다고 볼 수 있다.
  
  
•      따라서, 2008년 금융 위기는 대출 수수료와 채권 판매 이익에 눈이 멀어 손쉽게 마구잡이식 대출 승인을 허가해준 1)은행 및 금융기관들, 그리고 선거의 표심에 눈이 멀어 대출 관련 규제 정책을 완화하고 연반준비은행이 시중에 막대한 자금을 지속적으로 제공하게끔 가능케한 2)정부 및 정치인들, 그리고 마지막으로 대출 상환 능력이 없음에도 불구하고 일확천금의 마음으로 너도 나도 집값 상승에 올라타 무리한 투기를 자행했던 3)개개인의 국민들, 이 모든 요인들이 복합적으로 맞물려 일어난 경제적 대재앙이라고 판단된다.
  
  
•      말 그대로 어느 한쪽의 일방적인 잘못이 아닌, 21세기 자본주의 사회에서 오로지 이익만을 가장 최우선으로 취급한 개인 및 여러 이익 집단의 탐욕으로부터 비롯 되었다고 볼 수 있다. 물론 이러한 비정상적인 이익 추구가 가능하게끔 환경을 조성해준 시스템의 원인도 있지만, 결국은 그 시스템들도 사람에 의해 만들어 진다는 걸 절대 잊어서는 안된다.

 

3. 현재 국내 부동산 시장은 안전한가?

 

일부는 최근 몇 년의 기간 내 이뤄진 국내 부동산 시장의 가격 상승을 2008년의 미국발 서브프라임 모기지 사태의 전조 현상으로 비교하곤 한다. 물론 최근 일련의 주택 정책 및 장기간 이어져온 수급 불균형으로 인해 주택 가격이 폭등한 부분은 자명한 사실이지만 국내의 부동산 시장 가격 상승은 2000년대 초중반 미국 주택 시장의 가격 상승과는 구조적인 차이가 있으며, 크게 보면 아래와 같이 두 가지 차이점으로 나눌 수 있다.

 

• 고강도 대출 규제 및 세금 정책
  - 2008년 이전 미국과 달리 국내 부동산은 더 이상 손쉽게 담보 대출을 받을 수 있는 구조가 아니다. 그 이유로, 현 정부 들어서 부동산 시장의 안정을 위해 기존 80~90%까지 가능했던 주택담보대출 비율이 지역 및 주택 가격 등에 따라 최하 20~40%까지 낮추는 방향으로 대출 규제를 강화하였고, 기존 과도한 금융 대출을 레버리지 삼아 주택을 구매하던 행태를 전면 차단하였다. 또한 다주택자들에 대한 종부세를 강화하고 주택 거래에 따른 양도세를 높임으로써 시장에서 부동산 거래 차액에 따른 수익을 최소화하는 방향으로 각종 부동산세 정책을 보완하였다. 물론, 정부의 단기간의 다발적 부동산 정책으로 인해 시장에 일시적으로 공급 물량이 잠기는 사태가 발생 하였으며, 수급 불균형이 지속 이어져 기존의 주택 보유자들이 오히려 과도한 집값 상승의 혜택을 받는 부작용도 따랐다. 하지만 장기적인 관점에서는, 현금 자산 없이도 높은 담보 대출 비율을 활용하여 동시에 여러 부동산 자산에 투자하던 이전 행태는 더 이상 쉽지 않을 것으로 보이며, 수급 불균형에 따른 단기 집값 상승은 장기적인 공급 물량 확보로 시간이 걸리겠지만 천천히 안정 될 것이라고 예상된다.
  
  
• 주택담보증권 유동화 시장의 비성수기
  - 미국의 서브프라임 모기지 사태가 전세계적인 금융 위기까지 확장 될 수 있게끔 기여한 가장 큰 요소는 단연 주택담보증권의 유동화 시장을 뽑을 수 있다. 영화에서도 보여지다 시피, 당시 미국 은행들은 주택담보증권을 기반으로 한 각종 부채담보부증권(CDO)을 발행하여 시장에 판매 하였으며, 월가에서는 여기에 더해 각종 부채담보부증권(CDO)의 수익을 레버리지로 한 파생상품들을 출시하여 이익률을 극대화하였다. 하지만, 반대로 CDO 가격이 하락할 시 손해액도 극대화 되는 위험성 높은 투자 구조를 갖게 되었다. 물론, 당시 미국의 주택 시장이 감히 붕괴 될꺼라고 생각한 이들은 손에 꼽았기에, 부동산 시장으로의 과도한 자산 유입에 따른 비정상적인 구조가 계속 지속 될 수 있었다.
  
  국내의 경우에는 미국과 달리 주택담보증권의 유동화 시장이 아직 초기 성숙 단계로 주택담보증권을 기반으로한 채권 거래가 시중에서 많이 거래되고 있지 않은 상황이다. 최근 일부 회사들을 중심으로 주택저당증권 상품 거래가 활성화되고 있지만 아직 그 양과 범위가 전체 국내 경제에 파급을 미칠 정도로 큰 수준은 아니다. 하지만 “부동산에 투자하면 무조건 돈을 번다”라는 검증되지 않은 공식이 대부분의 국민 사이에 퍼져 있어, 아직도 많은 이들이 최대한의 한도로 대출을 받아 부동산을 지속 구매하고 있으며, 전체 가계 대출에서 부동산 대출이 차지하는 비율이 60~70%에 사이에 이를 정도로 큰 비중을 차지하고 있다. 이는 곧, 부동산 가격 하락 또는 금리 인상이 촉발 될 경우 가계 대출 부실로 이어질 수 있으며, 대출을 관리하던 시중 은행들까지 그 여파가 직접 이어져 국내 경제의 장기적인 침체를 불러올 수 있다.

 

4. (결론) “썰물이 빠졌을 때 비로소 누가 벌가벗고 헤엄쳤는지 알 수 있다”

 

•      우리에게 가치투자의 명인으로 익히 알려진 워렌 버핏이 2001년 주주서한에서 한 말이다. 2008년 미국발 서브프라임모기지 사태를 한 마디로 표현할 수 있는 가장 좋은 문장이지 아닐까 싶다.
  
  
•      대부분의 투자자들이 미국 주택시장의 끝없는 상승과 탐욕에 취해 경쟁적으로 무리한 투기를 이어갈 때 소수의 현명한 투자자들은 사전 리스크 관리를 통해 버블 붕괴에 따른 막대한 손실을 피해갈 수 있었다. 이처럼, 우리는 시장에 남아있는 한 언제 어디서 터질지 모르는 버블을 대비하여 항상 리스크를 관리하고 과도한 대출을 통한 무리한 투자를 행하지 않도록 주의해야 한다.
  
  
•      내가 계속 헤엄칠 수 있게 받쳐주던 이 수영장 물이 사실은 탐욕으로 가득 찬 버블이였으며 이 거품물이 언제 어떻게 빠질지 아무도 예측할 수 없다는 것을 항상 명심해야 함과 동시에, 투자의 세계는 냉정하고 잔인하다는 사실을 항시 잊지 말아야 한다.

 

끝.